La restructuration de crédit ou comment doper sa capacité d'investir.
La restructuration de crédit n'est plus réservé aux personnes peinant financièrement.
Avec les nouvelles conditions drastiques et limitantes d'endettement, les investisseurs peuvent y trouver une solution, explications.
Qu'est-ce que la restructuration?
Il s'agit la d'une opération visant à racheter un ou plusieurs crédits et à la ré-étaler sur la durée.
Ces opérations sont réalisées par des banques spécialisées. A l'origine le but était de redonner de l'air aux personne ayant des difficultés à boucler les fins de mois.
Mais avec le blocage lié aux nouvelles conditions d'endettement et à la fin du calcul différentiel pour les investisseurs, ceux-ci découvrent le bienfait de la restructuration.
Qui peut faire de la restructuration?
Et bien absolument tout le monde possédant déjà un crédit immobilier
Il suffira d'ajouter un besoin de trésorerie, qui pourra par ailleurs constituer l'apport pour l'investissement. En effet, il faut cumuler 2 objets de financement pour prétendre à la restructuration.
Peu de limites d'âge, les banques spécialisées peuvent aller beaucoup plus loin que les banques traditionnelles de dépôt.
La cible reste le salarié en CDI, sur ce point, ces établissements sont limités. Les indépendants sont encore mal vus, du fait que la trésorerie est souvent utilisée à des fins professionnels et donc non récupérables...
Comment ça marche?
Imaginons qu'il vous reste un prêt de 100000€ avec 10 années de remboursement. Soit une mensualité proche de 1000€ par mois. Les revenus du foyer sont de 3500€/mois.
L'endettement de 29% ne vous laisse pas assez de place pour faire l'investissement que vous souhaitez.
En rachetant ce prêt sur 25 ans tout en y ajoutant 15000€ de trésorerie, vous baissez la mensualité autour de 500€. L'endettement passe à 15%.
Les voyants sont au vert pour réaliser un bel investissement sans se faire retoquer pour cause d'endettement élevé.
Combien ça coute?
Une telle opération génère des frais, certes: Indemnités de remboursement anticipés, frais de dossier, frais de garantie... De plus le montage génère des intérêts importants.
Mais le gain réalisé grâce à l'investissement (loyer, loi de défiscalisation, plus-value à la revente) ne laisse pas de doute sur l'intérêt de l'opération.
Pour comprendre l'intérêt de l'opération, nous pouvons comparer 2 situations. Celle ou je ne fais rien (mon crédit immo se termine dans 10 ans, pas d'investissement) et une opération de restructuration telle que décrite plus tôt.
Mais pour comparer nous allons imaginer que nous revendons l'appartement au bout de 10 ans, suis-je plus riche?
C'est simple, j'ai pu acheter un bien à 130 000€ sur 20 ans. Les frais de notaire ont été payé grâce à l'apport, me permettant d'avoir de bonnes conditions. La mensualité est de 600€, le loyer reçu de 500€ (T2 sur Nantes). Au final, je paye donc 500€ pour rembourser mon crédit immo et 100€ de ma poche pour l'investissement soit 600€ au lieu de 1 000€ avant opération. Je mets donc 400€ de côté par mois, imaginons 300€ en raison des frais liés à l'investissement (taxe foncière, entretien.)
Dans 10 ans, je revends (on imagine sans plus-value). Il reste 83000€ à solder sur mon crédit immo (celui restructuré) et 68000€ sur mon investissement. Soit 151 000€. Avec les 300€ économisé mensuellement, j'ai constitué un capital de 36 000€, j'ai revendu 130 000€ mon appart soit 166 000€ au total. Je solde mes crédits et je récupère 15 000€. C'est le gain net que m'a permis de faire l'opération sur seulement 10 ans. Les 300€ ont été placé à 0%, l'appartement a été vendu sans plus value, bref, rien n'a été optimisé.
Il faut simplement parfois savoir reculer pour mieux sauter...
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