Et l'apport dans tout ça!...
La nouvelle réglementation sur les critères d'octroi des crédits ont modifié la donne en matière d'acceptation des crédits. Nos courtiers sont de plus en plus sollicités par des clients ne trouvant pas de réponse auprès de leurs banques. Il se dit que les conditions sont de plus en plus restrictives, et la question de l'apport revient régulièrement dans les interrogations de nos clients, qu'en est-il réellement?
L'endettement maitrisé, un pré-requis pour obtenir son financement?
Nous savons désormais que l'endettement et ce fameux taux de 33% passé à 35% est désormais un critère rédhibitoire. Les courtiers qui ont essayé récemment de faire passer de bons dossiers avec un taux supérieur à 35% ont pu s'en rendre compte. Ces acceptations là seront exceptionnelles et marginales.
C'est désormais un pré-requis.
L'apport est-il lui aussi un élément déterminant pour finaliser son crédit immobilier?
Mais qu'en est-il de l'apport? Les réponses des banques observés par nos courtiers sont très variables. Il y a quelques jours, un de nos courtier sur la région Nantaise a financé une acquisition d'une personne seule pour un montant de 450000€ sans apport. Il s'agissait d'un beau profil, avec un peu d'épargne qu'elle souhaitait conserver, pas de crédits par ailleurs et sa situation personnelle et professionnelle justifiait cette absence d'apport.
A l'inverse, toujours dans la région de Nantes, mais plus proche de la Vendée, un couple présentant des revenus corrects, est venu trouver conseil auprès d'un de nos courtier car leurs 2 banques respectives avait refusé leur dossier. Le courtier en question a identifié le problème (financement de l'acquisition + travaux) qui avait bloqué les établissements bancaires et a mis en place une stratégie pour sortir les travaux du financement (ils seront financés dans un second temps) et re-présenter le dossier auprès de nouvelles banques. Notre courtier a finalement sorti le dossier avec 2 propositions à proposer aux clients.
En réalité nos courtiers constatent que 70% des banques demandent de l'apport et même un apport conséquent (10% du montant du bien). Il suffit que vous interrogiez 2 de ces banques pour perdre espoir et abandonner votre projet. Alors que la solution n'est peut-être pas si loin que ça.
Pour rappel, un financement sans apport est tout à fait possible, nos courtiers le font chaque semaine. Il y a cependant certaines règles à respecter. En voici quelques-unes:
- Il faut de l'épargne de précaution, c'est à dire de l'épargne qui soit disponible (sur des livrets) et qui permette de faire face à un ou plusieurs imprévus. En tant que propriétaire, il ne faut pas oublier que l'entretien du bien vous incombe, et donc les travaux sur chaudière, toiture, mur mitoyen, menuiseries sont à votre charge. Le risque de défaut de paiement n'est pas loin si vous n'avez pas cette trésorerie...
- L'endettement doit être aussi être correct. Même si on annonce un taux d'endettement possible de 35% il ne faut pas oublier que c'est une limite maximale. Nos courtiers constatent que bien souvent les acheteurs veulent utiliser leur enveloppe maximale. Idéalement un endettement à 30% voir moins est très apprécié des banquiers. En cas de charge non prévue, voiture à changer, baisse de revenus, de prime, naissance... Les emprunteurs conservent une marge de manoeuvre. Il ne faut pas oublier que la plupart des acheteurs s'endettent pour 20-25 ans et que sur une telle période beaucoup de choses peuvent arriver...
Mais quel est le lien entre ces 2 règles de financement et l'apport?
C'est très simple, la banque vous prête de l'argent, elle prend un risque et son but est de récupérer l'intégralité de cette somme.
En prêtant de l'argent sur un projet sans apport mais pour des personnes présentant de bonnes garanties de revenus, d'endettement, la banque maitrise son risque.
Par contre, le même financement pour des personnes ayant simplement un taux d'endettement élevé va être perçu différemment. Les acheteurs peuvent se trouver en difficulté, être obligé de vendre. Comme la banque a aussi financé les frais de notaire et autres frais financiers, elle ne récupèrera pas l'intégralité de la somme prêtée...
Conclusion
En conclusion, une règle simple appliquée par nos courtiers, est que l'on peut encore déroger sur un des critères d'octroi (endettement, apport, reste à vivre) mais, de manière général, il ne faut pas aller plus loin. Et donc si vous n'avez pas d'apport, il faut compenser par un très bon taux d'endettement, une épargne suffisante ou, et c'est pour cela que l'accompagnement d'un courtier vous sera précieux, être capable de présenter votre situation, votre projet à la banque de façon à mettre en avant tous les points positifs...
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